和你们分享下我最近关于地产的思考，这也得到了网友的启示，在此表示感谢。
核心就是怎么看当前房价的问题，论证有点长，我已经尽量省略中间过程，请诸位有耐心。
前段时间我写过租售比的问题，从全球看4%左右比较合理，也就是一套100万的房子每年能收4万房租。或者说，能收4万房租的房子价格应该在100万左右比较合理。
这个估值模式的缺陷是假设房租一直不变，没有考虑未来房租的涨跌趋势。
如果一个地方经济高速发展，房租肯定还会上涨，反过来就会下跌。所以从投资角度看，现在的房租并不是重点，未来的才是。
本文就是弥补这一缺陷。
从全球规律来看，GDP、人均收入、房租三者基本是同步关系。所以基本可以认为，长期来看“GDP增速=房租增速”。
略去所有数学公式计算以后的基本结论如下：
一套房子现在的租售比为x，该地的GDP增速为y，那么这套房子的潜在回报率大约为x+y。
以上老股民应该都能看懂，但看不懂没关系，相信我就行。
举2个具体例子：
A地GDP增速为5%，租售比为2%，潜在回报率就是7%。
B地GDP增速为2%，租售比为5%，潜在回报率也是7%。
注意，这里说的GDP增速是长期增速，不是某一年的增速。
我们曾经有过长期10%的GDP增速，所以那个时候虽然也人人嫌贵，但实际上投资房产潜在回报率必然高于10%，买了都能发财。这也解释了为何全球所有地区在经济高速发展阶段房价看起来都很贵，但买的人最后都笑嘻嘻。
从全球看，地产潜在回报率的合理区间是6-8%。
这里面隐含的前提就是大部分国家的长期GDP增长水平是2%左右，通胀水平是2%左右。
2%+4%=6%，2%+2%+4%=8%。看得懂就看，看不懂请略过这行。
对我国来说，目前的GDP增速是5%左右，假设能维持在这个水平上，2%租售比就能带来7%的地产潜在回报，3%的租售比就能带来8%的潜在回报。
不同城市的数据你们可以自行计算，这里不一一赘述。其中大城市如北京、上海由于有大量的外地、外国有钱人来居住，所以会带来一定的房产溢价，三四线城市由于人口流出会带来一定的折价。
考虑到我国当前通胀基本就是零，所以只要房产潜在回报率超过6%，就应该是笔不错的投资。
我国目前大部分城市的租售比在1.5-2.5%之间，平均起来就算2%吧。
所以结论就是，如果长期GDP增长能有4%，房价就已经在合理区间；如果长期GDP增长能有5%甚至以上，目前大部分地区房价低估；如果低于4%那就依然偏高。
当然，合理区间不代表不会再跌，但此时下跌只是情绪带来的冲击，以时间换空间，过一段时间就能缓过来。
未来以下三个情况出现的话，我认为对房价不必再悲观。
1、GDP保5，这个是核心，本质上看这条就够了，后面两条都是添头；
2、降息，减少购房成本，本质看就是降低房价；
3、摆脱零通胀，可以提升地产的潜在回报率。
……
写完干货，该说行情了。
上午有一段时间，我的自选股全红，上一次全红不记得啥时候了，总之涨瞎我的眼。
今天大涨是有预期的，毕竟周末有三大利好。
1、流动性方面，先正达放弃IPO，保住了650亿活血。我昨天说了，这个价值上证200点涨幅。
2、宏观方面，PMI数据超预期，今天上午公布的财新制造业PMI也创13个月新高。
3、微观方面小米SU7大卖，带动了整个产业链，最逆天的是赛力斯、江淮这些居然也跟着涨。可能市场认为SU7破圈对整个电车行业都是利好，举例来说，极氪001因为蹭到了SU7的流量，据说最近两天销量也提升。
而且今天因为港股依然歇着，最看重数据的外资还没进场，明天还能指望外资接力秀肌肉。
总之，无论楼市还是股市，最终必然是经济的晴雨表。只要各项数据好，那就是该我们躺着数钱的时候。
我的理想也很卑微，今年的血算是已经回了，目前正在回去年的血，A村能不能慷慨点，让我上半年就把去年的血回了，下半年可以回前年的血。💸